擁壁のある不動産を売却するには?注意点や判断方法を解説

正木屋の不動産知識【売買編】

擁壁のある不動産を売却するには?注意点や判断方法を解説

「擁壁のある不動産を売却できるだろうか」「今ある擁壁が安全であるかどうか調べる方法はあるんだろうか」と迷う方もおられるのではないでしょうか。
見晴らしがよいという利点がありますが、災害時の安全性に影響を及ぼします。
そのため売却しにくいという点があるのです。
ここではこのような影響のある家を売却するには、どのようなことをすればいいのかを紹介します。

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擁壁の有無で不動産売却にどんな影響がある?

安全性の確認できない擁壁のままでは、家を建てることはできません。
問題があると、作り直しやがけ崩れ対策のための工事が必要になるからです。
実際には、将来に家の建て替えをするときの工事費用を売却費用から差し引きます。
また、不動産価格に対して工事費用のほうが高くなるとマイナスになってしまい売れません。
たとえば、工事費用は擁壁の高さや面積だけでなく周辺の道路の状況にもよりますが、数百万円かかることもあります。

用心するべき擁壁とは

売却価格にかかわる場合は、以下のようなことが考えられます。

●法令は満たしているが老朽が原因で危険だと評価されたもの
●認められていない構造になっているもの
●できたころは法令にあっていたが、そのあと法令がかわり現在のものと適合しなくなったもの


上記のような場合は、建築基準法やそのほかの法令の制約の影響を受けます。

基準を満たしていないものはがけ扱いになる

がけとなると、がけの上下に住宅を建てるときに制限かかかります。
がけに関する条例規定では都道府県それぞれに規制があって、内容も微妙に違いがあります。
一般的には高さが2mから3mを超える高さがあり、30度を超える傾斜の場合はがけとなり規制の対象になるのです。

擁壁の判断方法

国土交通省の「宅地擁壁老朽化判定マニュアル(案)」や「我が家の擁壁チェックシート」を利用してチェックを行ったうえで役所へ話を聞きに行くのです。
実際には新しい建物の計画や図面で、判断材料にします。
しかし、安全性を判断すると、責任が発生するので作り直しの説明しか得られない可能性があります。

専門家に意見を聞く

確実な判断方法なら、やはり専門家である「一級建築士」が良いでしょう。
また、売買をする計画があり、売却価格への評価を判定するのであれば不動産会社が良いでしょう。
担当者に経験値の差があるので複数の不動産会社に聞いてみて、無料査定をお願いし、見てもらうことをおすすめします。

まとめ

ここでは、擁壁のある不動産の売却について、どのような影響があるのかご紹介しました。
安全であることの裏付けになる判断方法は、専門家の意見を聞くほうが賢明です。
そして、安全であるという資料と妥当な補強工事を行いましょう。
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