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空家をサブリースするメリットは？デメリットも具体的に紹介

正木屋の不動産知識【賃貸編】 2025.09.28

#賃貸管理

空き家をお持ちで、その活用方法についてお悩みではありませんか。

空き家を放置していると、さまざまなトラブルやコストが発生する恐れがあります。

一方で、「サブリース」という仕組みを活用することで、空き家を賢く管理し収入を得る道もあります。

しかし、メリットだけでなく注意すべき点も存在します。

この記事では、サブリースの仕組みと実際に検討すべきポイントを分かりやすく解説していきます。

【目次】

・空き家をサブリースで活用する意義と仕組み
・サブリースの主なメリット（空き家所有者にとって）
・サブリースの持つデメリットと注意すべきリスク
・空き家所有者がサブリースを選ぶ際のポイント
・まとめ

空き家をサブリースで活用する意義と仕組み

空き家を有効に活用したいと考える所有者様にとって、サブリースは魅力的な選択肢となります。

サブリースとは、所有者様が空き家をサブリース会社にまるごと貸し出し、その会社が入居者へ転貸する仕組みです。

所有者様には毎月一定の賃料が支払われ、市場の空室や賃料変動などのリスクから解放されるという利点があります。

また、入居者募集・契約・家賃回収・トラブル対応・修繕などの煩雑な管理業務をすべてサブリース会社が担うため、所有者様の負担は大幅に軽減されます。

さらに、賃貸割合の点でも大きなメリットがあります。

通常、空室が多いと相続税評価で減額が少なくなりますが、サブリース契約があれば、たとえ空室であっても「管理会社が建物全体を借りている」とみなされるため、賃貸割合が100％とされ、貸家建付地としての評価減が可能となります。

これにより相続税の軽減が期待できます。

このように、サブリースは空き家を所有する方の安定収入と負担軽減、さらに税務面での評価面でもメリットをもたらす制度であり、空き家活用の第一歩として非常に有意義です。

ポイント	内容	メリット
収入の安定	空室があっても賃料が保証される	収入が安定し、長期運用計画を立てやすくなる
管理負担の軽減	募集・契約・トラブル対応などを代行	手間が減り、他のことに時間を使える
相続税評価の優遇	賃貸割合100％で貸家建付地評価が適用	税負担を軽減できる可能性がある

サブリースの主なメリット（空き家所有者にとって）

まず、サブリース契約では空室や家賃滞納の心配が減り、毎月一定の家賃収入が得られます。

これは、市場の変動や入居者の出入りに左右されずに「安定収入」が見込める点で、空き家の活用を考える所有者には大きな魅力です。

次に、所有者は入居者募集・契約・集金・トラブル対応といった日々の賃貸管理業務から解放されます。

すべてをサブリース会社に任せることができるため、手間やコストを大幅に削減でき、特に遠方に住んでいる所有者や初めて賃貸経営を行う方にとって、運用の負担が軽減されます。

また、税務面でもサブリースは有効です。

たとえば、相続税の評価において「貸家建付地」として評価減が適用されやすく、賃貸割合が実質的に100％と見なされることで評価額が下がり、節税効果が期待できます。

加えて、確定申告に必要な経費仕分けが簡素化され、広告費・原状回復費などの負担が軽減されるため、申告の手間も減らせます。

以下に主要なメリットをまとめた表をご用意しました。

メリット	内容
安定収入	空室・滞納に関わらず一定の家賃が得られる
管理負担の軽減	募集・契約・集金・トラブル対応などを委任可能
税務上の優位	相続税評価減や確定申告の簡便化が期待できる

サブリースの持つデメリットと注意すべきリスク

サブリース契約には魅力的な安定性がある一方で、所有者にとっては見逃せないデメリットもあります。

ここでは、空き家所有者がしっかり知っておくべきリスクを、リズムよくお伝えします。

主なデメリット	内容	注意点
手取り収入の目減り	家賃の約８～９割程度が保証される一方、実質的な収入は減少	満室時の収入との比較を事前に算出すること
賃料見直し・減額リスク	契約ごと、あるいは定期的に賃料が減額される可能性	契約書の見直し条件を必ず把握すること
契約解除の難しさ	借地借家法により、オーナー側からの解約には正当事由が必要	解約条項や違約金に関する記載を入念に確認すること
運用上の制約	修繕費負担や入居者審査の権限が制限される場合が多い	修繕負担の範囲や審査体制の詳細を事前に確認すること

まず「手取り収入が減少する」という点ですが、サブリースでは家賃収入から管理手数料が差し引かれ、実質的に手に入る賃料は８～９割ほどになります（例：家賃の１０～２０％が差引）ので、満室想定と比べて収益性は下がります。

事前に収支をしっかり確認することが重要です。

また、賃料には見直しや減額リスクがつきまといます。

市場相場の変動や空室状況に応じて、契約途中でもサブリース会社から賃料の減額を求められることがあり、将来の収入が不透明になる場合もあります。

さらに、契約の解除については要注意です。借地借家法の適用により、サブリース会社（借主）には強い権利が認められており、オーナー側から一方的に解約するのは基本的に難しく、正当事由が求められます。

違約金が発生するケースもあるため、解約条項は特に慎重に確認を。

加えて、運用に関して一定の制約があります。修繕費の負担や対応について、契約書によりオーナーが負担せざるを得ないケースや、入居者の審査に関与できず、望ましくない入居者が入る可能性もあります。

運用の柔軟性が制限される部分です。

こうしたリスクを踏まえて、サブリースを検討される際は、収支シミュレーション、契約書の詳細確認、修繕や運用方法における柔軟性の有無などをしっかり確認してください。

これが空き家の有効活用を成功させる鍵となります。

空き家所有者がサブリースを選ぶ際のポイント

空き家をサブリースで活用する際には、慎重に確認すべきポイントがいくつかあります。

まず、契約内容の詳細は不可欠です。

保証家賃の金額や免責期間の有無、賃料見直しのタイミング、解約条項、広告費・原状回復費用の負担主体などを、特に注意して確認してください。

例えば、免責期間中は家賃が支払われないケースもあり、そこを見落とすと収入の見通しが変わります。契約内容が収益に直結するため、条項の一つひとつに目を通すことが大切です。

次に、物件そのものおよび管理体制に関するチェックも忘れずに。建物の構造や築年数、立地条件、周辺環境に加えて、修繕費の分担や負担範囲についても明確に把握しておくことが必要です。

契約によっては、修繕費が全てオーナー負担となる場合もあり、事前の確認が重要です。

そして、信頼できるサブリース会社の選定は非常に重要です。

実績や口コミ、提出資料の現実性、地域事情の理解、対応の丁寧さなどを総合的に判断し、安心できる相手であるかを見極めてください。

会社の財務状態や契約解除時の条件などにも注目すると安心です。

確認項目	具体内容
契約条項	保証賃料・免責・見直し頻度・解約条件などを明記確認
物件状態・修繕負担	修繕費の負担者・範囲、物件の築年・立地を事前に把握
会社の信頼性	実績・口コミ・対応・資料の現実性・財務状況を総合的に判断

以上のポイントを押さえることで、空き家所有者として安心してサブリースを活用し、将来の収益やリスクを見据えた賢い選択が可能になります。