長野市で不動産売却を検討中の方必見！譲渡所得の計算や税金の基礎も紹介

譲渡所得とは何か、長野市での基本的な計算方法

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得た利益のことで、売却代金からその不動産の購入にかかった費用や売却に要した費用を差し引いて算出します。

長野市においても、売却価格から取得費および譲渡費用を差し引いて譲渡所得金額を求め、その後特別控除を差し引いて課税対象額を算出します（譲渡所得金額＝収入金額−取得費−譲渡費用、課税譲渡所得金額＝譲渡所得金額−特別控除）です 。

取得費に含まれる主な要素は以下の通りです：

次に譲渡費用として認められる主な支出は次のとおりです：

• 売却に伴う仲介手数料
• 売買契約書に貼付した印紙税
• 測量費用
• 建物の解体費用、立ち退き費用など必要に応じた実費

これらを売却価格から差し引くことで、長野市においても譲渡所得金額を正確に算出できます（譲渡費用の具体例については全国的にも一般的な取り扱いです）。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率（長野市適用例）

まず、不動産の所有期間による譲渡所得の区分についてご説明いたします。

不動産を売却した年の１月１日時点で、所有期間が５年を超えている場合は「長期譲渡所得」、５年以下であれば「短期譲渡所得」となります。※この判定方法は長野市でも共通です。

次に、それぞれの税率について、所得税（復興特別所得税を含む）と住民税の税率構成の概略を以下の表にまとめました（長野市においても同様の構成になります）。

上記の復興特別所得税は、所得税額に対して２.１％を上乗せする形で課税されます。

例えば、長期譲渡所得の場合、所得税１５％に０.３１５％が加わり、住民税５％と合わせて合計約２０.３１５％となります。同様に短期譲渡所得では、所得税３０％に０.６３％が加わり、住民税９％を含めて合計約３９.６３％です。

さらに、長野市における住民税（市県民税）の内訳についても見てみましょう。

長期譲渡所得の標準的な税率では、市民税が３％、県民税が２％で合計５％です。また短期譲渡所得では、市民税が５.４％、県民税が３.６％で合計９％となります。

なお、居住用財産に関する軽減措置などを活用することで、さらに低い税率が適用される場合もありますが、一般的なケースでは以上の税率構成が基本です。

利用できる特別控除や軽減制度の概要（長野市の事例）

長野市で不動産売却を検討されている方に向けて、ご利用になれる代表的な制度をわかりやすくご紹介いたします。

条件や書類など重要なポイントを整理しておりますので、ご自身の状況にあわせてご活用ください。

それぞれの制度について、以下に詳しく整理いたします。

● 自己居住用財産の３,０００万円特別控除
ご自身が住んでいた住宅を譲渡する場合、譲渡所得から最大３,０００万円の控除が受けられます。長野市の公式サイトでも、この特例が譲渡所得税の計算式と併せて紹介されています 。

● 空き家の特例（被相続人居住用家屋等の譲渡所得特別控除）
相続により被相続人の居住用家屋またはその敷地を取得し、相続開始から３年以内の年末までに譲渡した場合、耐震改修や解体の要件を満たせば譲渡所得から最大３,０００万円を控除できます。さらに令和６年１月１日以降の譲渡については、譲渡後に耐震改修や解体を行う場合にも適用対象となり、相続人が３人以上の場合、ひとりあたりの控除額は２,０００万円となります 。

● 低未利用土地の特例
都市計画区域内の低未利用土地を譲渡し、譲渡価格が一定以下（現在は 800 万円以下）で、譲渡後の利用について自治体の確認があれば、長期譲渡所得から 100 万円の控除を受けられます 。

これらの特例に共通するのは、適用を受けるには確定申告の際に必要書類を整え、該当する自治体への申請または確認書の交付が必要な点です。

長野市では「被相続人居住用家屋等確認書」や「低未利用土地等確認書」など、適用に必要な書類を市役所で交付しています 。

不動産売却にかかる税金・費用とその準備（長野市での注意点）

長野市で不動産を売却する際には、譲渡所得税や住民税に加えて、契約書作成や登記などに伴う税金や費用が発生します。ここでは必要な費用や準備について整理します。

まず、売買契約書には収入印紙を貼付する必要があり、印紙税がかかります。税額は契約金額に応じて異なります（例：売買価格が高ければ高いほど印紙税も高額になります）。

契約書の金額区分ごとの税額は法律で定められていますので、記載金額を正確に確認してください。

次に、登記に伴う税金として、登録免許税が発生します。

不動産の所有権移転登記では、土地は固定資産評価額の1.5％、建物は2％が標準的な税率です。

また、抵当権を抹消する場合には、不動産1件につき1,000円が目安です。

これら以外にも、司法書士に依頼する場合は報酬が必要です。

長野市近郊の司法書士事務所では、売買登記の依頼にかかる報酬が3万～5万円程度、登録免許税は評価額に応じて計算されます。

その他、測量費や境界確定費用が必要になる場合もあります。

長野市では隣地との境界が不明な場合、土地家屋調査士への依頼により30万～50万円程度がかかることがあります。

加えて、建物を解体する場合や土地を売るにあたり建物滅失登記が必要な場合、解体費用や滅失登記（約5万円程度）が発生します。

売却をスムーズに進めるために、事前に以下の資料や準備を整えておくと安心です。

また、売却後に譲渡所得が発生する場合は、確定申告の準備が必要です。

購入時の取得費や譲渡費用を証明する書類を整理し、売却にかかった費用の領収書（仲介手数料や測量費、印紙代など）を保管しておきましょう。

これにより税額の正確な算出が可能となり、長野市でも安心して申告できます。

まとめ

長野市で不動産を売却する際には、譲渡所得の正しい計算方法や税率、各種控除制度を知ることが大切です。

所有期間による税率の違いや、居住用財産特例などの軽減措置を活用することで、納税額を抑えられる場合もあります。

また、売却に伴う費用や必要書類、確定申告の準備も事前に確認しておくことで安心して手続きを進められます。

少しでも不安や疑問があれば、早めに専門家へ相談してみましょう。