不動産査定は何を見る？家や土地の査定価格が決まるポイント

家や土地の売却を考えたとき、最初に気になるのが「いくらくらいで売れそうなのか」ではないでしょうか。

不動産会社へ査定を依頼すると査定価格が提示されますが、単純に土地の広さや建物の築年数だけで金額を決めているわけではありません。

同じ地域にあり、同じくらいの広さの不動産でも、道路との関係や土地の形、建物の状態などによって評価は変わります。

今回は、不動産会社が家や土地を査定するときに確認する主なポイントをご紹介します。

① 土地の場所と周辺環境

不動産の価格を考えるうえで、立地は重要な要素です。

同じ長野市内でも地域によって不動産の需要は異なります。

駅やバス停までの距離、スーパーや学校、病院などへのアクセス、周辺の住宅環境なども確認します。

また、その地域で実際にどのくらいの価格で不動産が取引されているのかも、査定を行う際の参考になります。

② 土地の広さと形

土地は広ければ広いほど高く評価される、という単純なものではありません。

住宅を建てやすい形なのか、間口は十分にあるのか、奥行きとのバランスはどうかなども確認します。

整った形の土地もあれば、細長い土地、旗竿状の土地、不整形な土地などもあります。

それぞれ建物の配置や駐車場の取り方が変わるため、実際の使いやすさも査定価格を考える材料になります。

③ 道路との関係

土地がどの道路に、どのくらい接しているのかも重要です。

道路の幅員や接道している方向、敷地との高低差などを確認します。

特に古い住宅では、現在建物が建っていても、将来建て替える際に道路との関係が問題になる場合があります。

そのため、現地の状況だけでなく、建築基準法上の道路がどのようになっているのかを確認することもあります。

④ 建物の築年数

戸建てやマンションの場合には、建物の築年数も確認します。

一般的に建物は築年数が経過するほど経年による影響を受けますが、築年数だけで建物の状態を判断することはできません。

同じ築30年の住宅でも、定期的に修繕されている家と、長期間ほとんど手入れされていない家では状態が異なります。

築年数と合わせて、実際の建物の状態を見ることが大切です。

⑤ 建物の状態や修繕履歴

実際に建物を確認する訪問査定では、外壁や屋根、室内、水回りなどの状態も確認します。

過去に外壁や屋根の塗装、水回り設備の交換などを行っている場合には、その内容や時期がわかる資料があれば参考になります。

一方で、雨漏りや設備の故障などがある場合も、その状態を確認したうえで査定します。

不具合があるから査定を依頼できないということはありません。

修理する前の状態で一度相談してみるとよいでしょう。

⑥ 駐車場の状況

長野市の戸建て住宅では、駐車場も確認しておきたいポイントです。

何台駐車できるのかだけでなく、道路から入りやすいか、普通車を無理なく停められるかなども重要です。

敷地が広くても、建物の配置によって駐車できる台数が限られることがあります。

反対に、庭などを変更することで駐車スペースを増やせる可能性がある住宅もあります。

⑦ 法令上の制限

不動産には、建物を自由に建てられるわけではありません。

用途地域や建ぺい率、容積率など、土地によって建築できる建物に一定の制限があります。

また、市街化区域・市街化調整区域などの区域区分や、そのほかの法令上の制限について確認が必要になる場合もあります。

現在の建物だけを見るのではなく、購入した方が将来どのように利用できる土地なのかという点も重要になります。

⑧ 境界や測量の状況

土地や戸建ての売却では、隣地との境界がどのようになっているかも確認します。

境界標が確認できる土地もあれば、長い年月の間に境界標がなくなっている土地もあります。

測量図が残っているか、現在の面積と登記上の面積に違いがないかなどを確認する場合もあります。

ただし、査定を依頼する前に必ず測量しなければならないわけではありません。

測量が必要かどうかは、売却方法なども含めて相談してから判断するとよいでしょう。

査定価格と売れる価格は同じではありません

ここは不動産査定で特に知っておきたいところです。

査定価格は「この金額で必ず売れる」という保証価格ではありません。

周辺の取引事例や現在の市場、物件の状態などから、売却価格を検討するための目安として提示されるものです。

実際の販売価格は、売主様の希望や売却までの期間なども考えながら決めていきます。

販売を始めた後も購入希望者からの反響などを見ながら、価格について検討することがあります。

査定価格が高ければよいとは限りません

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、それぞれ違う査定価格が提示されることがあります。

例えば、3社から「2,300万円」「2,500万円」「3,000万円」と提示された場合、3,000万円の会社にお願いしたくなるかもしれません。

しかし、大切なのは数字の高さだけではありません。

なぜその査定価格になったのか、その根拠を確認することが重要です。

周辺の成約事例や現在販売されている競合物件など、価格の根拠について説明を受けてみましょう。

机上査定と訪問査定の違い

「まだ売ると決めていないけれど価格だけ知りたい」という段階であれば、まず査定について相談してみる方法もあります。

その後、具体的に売却を検討することになったら、現地を確認してより詳しく査定してもらうとよいでしょう。

査定前にリフォームや解体をする必要はありません

「古い家だからリフォームしてから査定してもらおう」「建物を壊して更地にしてから相談しよう」と考える必要はありません。

リフォームや解体には大きな費用がかかります。

物件によっては、そのまま中古住宅として販売した方がよい場合や、古家付き土地として販売できる場合もあります。

大きなお金をかける前に、現在の状態で査定を受けることをおすすめします。

長野市の不動産査定・売却は正木屋へ

正木屋では、長野市を中心に土地・戸建て・マンションなどの売却査定、売買仲介、買取のご相談を承っております。

「自宅が現在いくらくらいなのか知りたい」「相続した土地の価格を確認したい」「古い家だけれど査定してほしい」といった段階でもお気軽にお問い合わせください。

物件の状況や周辺の市場を確認しながら、査定価格だけでなく、その価格を算出した理由についてもわかりやすくご説明いたします。