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知らないと損!不動産売却における査定価格の算出方法って?

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カテゴリ:正木屋の不動産知識【売買編】

知らないと損!不動産売却における査定価格の算出方法って?

今回は、不動産売却を検討されている方に向けて、査定価格の算出方法についてご紹介します。
査定価格をしっかりと把握しておかないと、あとで後悔をしてしまうかもしれません。
算出方法はさまざまありますので、3つの方法と査定価格に関する注意点を見ていきましょう。

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不動産売却で知っておくべき査定価格の算出方法の基本を押さえよう

不動産の査定額を算出する方法は大きく分けて、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。
それぞれの特徴や詳しい算出方法を説明します。

原価法

原価法は、同じ不動産を再度建築し直したらいくらかかるのかを基準に査定する方法で、主に土地や戸建ての査定に用いられるのです。
この方法ではまず、売買の対象となっている物件を取り壊し、再度建築し直した場合の総額(再調達原価)を計算します。
ここから築年数による価値の低下を割引きます(減価修正)。
原価法による査定価格 = 再調達原価 × 原価修正 (残耐用年数 ÷ 耐用年数)
なお、住宅の耐用年数は、木造で22年、鉄筋コンクリート造で47年、のように建物の構造によって異なります。
また、残耐用年数は、耐用年数から築年数を引くことで算出されます。

取引事例比較法

取引事例比較法は、売却する不動産と過去の取引事例から条件の近い例を選び、それを基準に査定する方法で、主にマンションの査定に用いられます。
基本的には、近隣の似た物件の取引事例を参考に価格を算出します。
この際、緊急の要のために売却された物件でないか(事情補正)、不動産相場の変動(時点修正)など、いくつかの要因を考慮して査定価格が決定されるのです。

収益還元法

収益還元法は、その不動産によって将来的に見込める収益から査定額を評価する方法で、主に投資用不動産の査定に用いられます。
収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があり、直接還元法は、不動産が生み出す1年間の収益を、同じエリアの類似した物件の利回り(還元利回り)で割り戻して不動産の価値を求める方法です。
直接還元法 = 年間家賃収入 ÷ 還元利回り × 100
還元利回りは、地域によっておおよそ4~10%の間の値となり、DCF法ではもう少し複雑な計算を行います。

査定価格=売却価格ではない!?不動産売却の注意点を知ろう

ここまでで不動産査定の3つの方法を見てきましたが、最終的な査定価格は経験に応じて決定されるため、不動産会社や担当者によって差が出る可能性があります。
ここで注意が必要なのは、査定額はあくまで予想であり、その金額で売れるかどうかはわからないということです。
最終的な不動産の売買価格は、売主と買主の希望価格の合致したところで決まります。
そのため、初期に提示された査定価格が高いというだけで安易に依頼会社を決めてしまうのは危険です。
明確な根拠があるのか、実際にその価格で売ることは可能なのか、などをよく見極めたうえで選択するのが良いでしょう。

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まとめ

今回は、査定価格の算出方法と不動産売却における注意点を紹介しました。
不動産売却をする際にはさまざまな注意点がありますので、正しい知識を身につけて、有利な交渉を行いたいですね。
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