名義変更されていない家は売却できるのかどうか
不動産の売買取引において、名義変更されておらず名義人が異なったまま家を売り出すことはできるのか、わからない方も多いでしょう。
この記事では、名義変更されていない家を売却できるのかどうかについて、ご説明します。
名義変更する際の流れや必要なもの、費用にも触れていきます。
名義変更されていない家は売却できるのかどうか
名義人である家族の死亡時に相続手続きをおこなわなかった場合や、共有名義によって半分の所有権を得ている場合など、不動産を売却する際に「名義人・所有者」と「売却手続きをおこなう人」が異なる状況になることがあります。
原則として、売却手続きは名義人がおこなう必要があります。
たとえ家族であっても名義人ではない方が、勝手に売却手続きを進めることは認められません。
ただ、名義人が高齢や病気であるなどして、意思表示や判断が困難な場合は成年後見人の申し立てによって代理で売却できます。
成年後見人となれるのは被後見人の世話をしていた親族です。
親族であっても、未婚の未成年者や破産者、被後見人と裁判をしたことがある方、行方不明者などは成年後見人になれません。
成年後見人の選任について親族間で対立した場合や、被後見人の資産が多額である場合、後見人候補者が高齢である場合は、弁護士や社会福祉士など親族以外の第三者が成年後見人となることもあります。
親子関係であれば親から子へ名義変更することで、売却手続きがスムーズになります。
しかしながら、親が生存している状況での名義変更は、相続ではなく贈与にあたるため、相続の場合よりも多く税金を支払わなければならない可能性がでてくるのです。
共有名義の不動産については、共有名義人全員が同意すれば売却可能です。
名義変更されていない家を売却する方法
名義変更されていない家を売却する最も簡単な方法は名義変更することです。
名義変更されていない不動産の売却は条件が厳しいので、名義変更をおこなって名義を一本化すれば売却手続きをスムーズに進められるでしょう。
名義変更の方法としては、必要書類の準備、法務局での手続きと審査が必要です。
必要書類は名義変更の理由によって変わります。
主に必要なのは住民票、固定資産評価証明書、登記簿謄本（全部事項証明書）、印鑑証明書、戸籍の附票などです。
これらは居住している市区町村の役所で取得できます。
1通ごとに取得料金が発生し、市区町村によって価格が異なるのでご注意ください。
加えて、名義変更をする際には登録免許税がかかります。
登録免許税の金額は一定ではなく、不動産の固定資産税評価額によって変わります。
また名義変更の理由によって固定資産税評価額にかける税率も変わるので注意が必要です。
相続であれば0.4％、離婚、贈与、売買であれば2％の税率です。
