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収益物件の売却における「精算」とは?自己使用物件との違いや精算方法も

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カテゴリ:正木屋の不動産知識【売買編】

収益物件の売却における「精算」とは?自己使用物件との違いや精算方法も

マンションなどの収益物件を売却する際は、細かい項目について「精算」が必要となってきます。
自己使用物件を売却する時も精算はありますが、内容はずいぶん異なります。
そこで今回は収益物件の「精算」に注目し、自己使用物件の清算との違いと、収益物件の精算方法についてご説明したいと思います。

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収益物件と自己使用物件の売却における精算の違いとは?

まず「精算」とは、売却によって帰属がずれてしまうお金について売主と買主間で調整することを言います。
収益物件と自己使用物件とでは精算内容も違います。

自己使用物件の売却時の精算

まず自己使用物件における売却時の精算をご説明します。
自己使用物件は基本的に自分のみに所有権があるため、精算内容は「固定資産税」と「都市計画税」だけとなり、とてもシンプルです。

収益物件の売却時の精算

一方で収益物件を売却した場合、毎月お金が動いていることもあり、精算内容は「固定資産税」と「都市計画税」以外にも多くの項目があります。
例えば賃料や駐車場使用料、積立修繕費や自動販売機設置料、場合によっては付加使用料など多岐にわたります。

収益物件を売却した際の精算方法とは?決まりはあるの?

収益物件の場合、上記のような項目は全て精算の対象となりますが、どこまでの範囲を精算の対象とするかに決まりはなく、売主と買主の間で話し合って決めます。
精算方法の例として、家賃の精算を見てみましょう。
売却する収益物件の家賃を、一般的な「毎月末日に翌月分を支払う」という前払い形式で賃料を受けているとします。
月の半ばで売却した場合、売主が賃料をもらい過ぎていることになるため、買主へ売却日から月末までの賃料を支払う、という方法で精算を行うことになります。
ちなみに収益物件でも、賃貸マンションなどの住居系ではなくテナントビルのオーナーなどの場合、借主が専用部分で使用している水道光熱費、つまり付加使用料も精算の対象となります。
賃料は前払いの場合が多いですが、付加使用料は後払いの場合が多く、売却時点では精算額が確定していません。
そのため、電力会社等から後日請求が来た後で精算をするといった方法になります。
なお、付加使用料は金額小さく精算に手間がかかるため、精算しないといったケースも多く見られます。

まとめ

収益物件を売却した際の精算についてご紹介しました。
自己使用物件の精算とは違いなかなか煩雑ですが、特に決まりがないため、売主と買主の間でしっかりと話し合って範囲を決め精算していくといいでしょう。
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