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マンション売却時の大規模修繕に注意をしなければならない理由を解説

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カテゴリ:正木屋の不動産知識【売買編】

マンション売却時の大規模修繕に注意をしなければならない理由を解説

マンションの修繕には、経常修繕と大規模修繕の2種類があります。
前者は、劣化や破損が見つかればその都度修繕をおこなうもので、費用は管理費でまかなわれます。
後者は、その都度修繕するのが難しい大きな工事のことです。
ここでは、後者の大規模修繕についてを詳しく解説していきます。

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マンション売却の際に大規模修繕を念頭に置かなければならない理由とは?

まず大規模修繕とは、10年から15年の周期でマンションを定期的に修繕することをいいます。
これは、管理組合主導のもとにおこなわれる計画修繕で、外壁の再塗装、屋根の防水補修、エレベーターの改装などの大規模な工事になります。
この工事は、管理費だけでは対応ができないため、計画に基づき工事費用として毎月住民から一定額を徴収していきます。
これを、修繕積立金といいます。
しかしながら、この修繕積立金は増額される場合があり、それがマンションの売却に影響を与えます。
修繕積立金が増額される理由とは、実際にかかる工事費用が積立金で集まった金額よりも多くかかるからで、これが解消されない限り住民の負担は増えていく仕組みです。
たとえば、築年数が古くすでに2回の大規模修繕がおこなわれており、3回目が予定されている場合などでは資金繰りに困っている管理組合も多いといいます。
なぜなら、建物や機能の経年劣化が進んでいるため、それだけ工事にもお金がかかるからです。
そして資金の用意ができないために、大規模修繕を中止せざるおえない状況に陥る場合があります。
また管理の仕方が甘く、十分な資金が徴収できなかった場合にも資金不足の問題は生じます。
こうなると、マンションを売却しようとしても買い手を見つけるのが難しくなります。

大規模修繕を考慮したマンション売却のタイミングとは?

修繕積立金が増額すると、住民の毎月の負担も増えるので売却には不利な条件となります。
毎月のローン返済とは別に修繕積立金の支払いも必要になるので、毎月の出費額が予想以上に大きいとその物件は選択肢から外されやすくなります。
これを回避するために、マンションの価格を下げなければならない状況になります。
以上のことを考えると、大規模修繕の時期を考慮して売却をおこなわなければ、売主が大きな損をすることになります。
一般的に、マンションの売却のタイミングは大規模修繕の前だと言われています。
そして、ベストタイミングを選ぶとするならば管理組合総会での可決前になります。
可決後でないことが早く売る理由としてもっとも重要なことになります。
なぜなら、資金不足による臨時徴収や積立金の大幅な値上げが総会で可決されると、それを売却時に重要事項説明書に明記しなければならないからです。

まとめ

マンションでは、年周期で定期的に大規模修繕が実施されます。
しかし、実際の工事費用と修繕積立金に差額が生じた場合には、臨時徴収や積立金の増額がおこなわれ住民の負担が増える仕組みになっています。
この条件は、売却時に不利に働くことが多いので、これからマンションの売却を予定している方は損をしないようにタイミングをしっかりと考慮してください。
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