未接道物件は売却できる?売るのが難しい理由や方法をご紹介

正木屋の不動産知識【売買編】

未接道物件は売却できる?売るのが難しい理由や方法をご紹介

国内に存在する土地にはさまざまな形があり、未接道物件もそのうちのひとつです。
未接道物件はそうでない物件と比べて売却が難しいと言われており、売りたければ方法を工夫する必要があります。
今回は、未接道物件とは何か、未接道物件は売却できるのか、売却の方法はどのようなものかについてご紹介します。

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未接道物件とはどのようなもの?

建築基準法では、建物を建てる土地は道路に接していなければならないと定められています。
この接道義務を果たしていない土地を未接道物件と呼び、現状の建物から建て替えなどができません。
未接道物件の基準はいくつかあり、敷地に接している道路の幅が4m未満であったり、道路に接している敷地の間口が2m未満の土地が該当したりします。
また、立てた旗竿のような形をしている旗竿地のうち、通路部分の一部に2m未満の部分があると未接道物件に分類されるほか、周囲を河川や違う名義人の土地に囲まれて完全に道路から分断された袋地も未接道物件です。

未接道物件は売却できる?

未接道物件の売却は法律で規制されているわけではないため、できるかできないかで言えば売却は可能です。
しかし、現状の建物から新しく建て替えられず、住宅ローンの審査も厳しいために買主には好まれない傾向があり、売るのが難しい物件となっています。
仮に自然災害に見舞われて建物が壊れる被害が出ても、敷地上に建物を再建築できない点は大きなネックと言えるでしょう。
未接道物件の相場は通常の物件の50~70%と低く、需要が低い分スムーズな売却が難しいことは覚えておかなくてはなりません。

未接道物件を売却する方法とは

未接道物件は再建築こそ不可能なものの、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームなどは可能です。
そのため、内部をリフォームして賃貸物件として活用できるようにすれば、そのまま売るよりも売却しやすくなります。
また、接道義務を満たせば再建築できるようになるため、隣地を一度買い取って合筆するなど、基準を満たした土地に変えるのも効果的です。
逆に隣地の所有者に買い取ってもらったり、合意を取って両者の土地を一緒に売り出し売上を分配したりするなどの方法もあります。
ほかに、セットバックによって土地を後退させ道路の幅を確保する、一定の基準を満たして未接道物件のまま再建築の許可を取るといった方法もあり、土地の状況によって適した方法は異なるでしょう。

まとめ

未接道物件はそのままでは再建築が難しく、活用しにくいため売却が難しい傾向にあります。
相場も通常の物件より下がってしまうため、接道条件を満たせるようにしてから売却するのが得策です。
隣地の買い取りやセットバックなどの方法を活用し、未接道物件を売却できるよう工夫しましょう。
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