病死があった物件は事故物件扱い？告知義務の有無や売却時の注意点をご紹介

不動産売却を検討している方のなかには「過去に病死があったから売却できるか心配」と感じる方がいるかもしれません。
病死があったからといって、必ずしも売却価格に影響が出るとは限りません。
この記事では、病死があった物件の告知義務や売却価格への影響、注意点などをご紹介します。

病死があった物件は事故物件として告知義務がある？

不動産に心理的瑕疵があった場合、売主には告知義務が発生します。
心理的瑕疵とは、不動産売買において買主が心理的な抵抗を感じる状態を指します。
以前までは、病死があった物件が心理的瑕疵に該当するのかの判断が明確ではありませんでした。
そのため、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で明確な基準を示しました。
ガイドラインによると、結論として病死は突然起こり得るもので心理的瑕疵に該当せず、売主に告知義務はありません。
しかし、例外として「孤独死で発見が遅れた」「ニュースになるなどの影響があった」場合などは、告知義務が生じます。

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病死があった物件の売却価格への影響

売却する不動産で病死が発生したとしても事故物件に該当しなければ、基本的に売却価格への影響はありません。
前述したとおり、一般的な病死は心理的瑕疵がないと判断されるため、事故物件として扱われないからです。
しかし、孤独死で発見が遅れて特殊清掃が必要になった・ニュースなどで報じられたなど、事故物件に該当する場合は、売却価格に影響が出ます。
具体的には、物件の状態や心理的瑕疵の内容によって、10～50%売却価格が下がるとされています。

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病死があった物件の売却方法や注意点

孤独死で発見が遅れた場合、特殊清掃が必要になるでしょう。
さらに、特殊清掃だけでは原状回復ができなければ、床・畳・壁紙のリフォームも検討しなければなりません。
病死でも発見が遅れたなどの理由で特殊清掃やリフォームが必要になると、告知義務が発生するため注意しましょう。
告知義務を果たさないと、売却後にトラブルが発生する可能性があります。
また、買主がなかなか現れない場合や、物件をできるだけ早く手放したい場合は、不動産買取も検討しましょう。
買取は一般的な売却と異なり、不動産会社が買主になるため早期売却が可能です。

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まとめ

病死があった物件には告知義務がありませんが、長期間放置された孤独死やニュースになった場合などは例外として告知が必要です。
事故物件として扱われなければ相場に近い価格で売却できますが、心理的瑕疵がある場合は10～50%の値下げが必要です。
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