土地を売却する前に知っておきたい境界と測量の話

土地の売却を考えたとき、確認しておきたいことのひとつが「土地の境界」です。

普段生活している中では、隣の土地との境界を意識する機会はあまりないかもしれません。

しかし、いざ土地を売却しようとすると、「境界はどこにあるのか」「登記されている面積は正しいのか」「測量は必要なのか」といった問題が出てくることがあります。

特に昔から所有している土地や、相続によって取得した土地では、境界に関する資料が残っていなかったり、境界標が見つからなかったりすることもあります。

今回は、土地を売却する前に知っておきたい境界と測量の基本について、わかりやすくご紹介します。

1．土地の境界とは？

土地の境界とは、隣接する土地との境目のことです。

土地にはそれぞれ地番があり、法務局に登記されています。登記された土地同士を区画する境界を「筆界（ひっかい）」といいます。

また、土地の所有権が及ぶ範囲を示す「所有権界」というものもあります。

通常は筆界と所有権界が一致していることが多いですが、土地の一部を譲渡した場合など、必ずしも一致しないことがあります。

一般的な土地売買では、こうした境界の状況を確認し、買主様に土地の範囲を正しく説明することが重要です。

境界が不明確なまま売却すると、購入後に隣地所有者とのトラブルにつながる可能性もあります。

2．境界標があるか確認しましょう

土地の境界を確認する際に、重要な手がかりとなるのが「境界標」です。

境界標とは、土地の境界点を現地で示すために設置されたものです。

一般的には、次のようなものがあります。

• コンクリート製の境界杭
• 金属製の境界プレート
• 金属鋲
• 石杭

境界標は、敷地の角や道路との境目などに設置されていることがあります。

ただし、長い年月の間に土に埋もれてしまったり、工事などでなくなってしまったりする場合もあります。

また、境界標が残っているからといって、必ずしもすべての境界が確認済みとは限りません。

土地を売却する際には、境界標の有無だけでなく、過去の測量図や境界確認書などの資料も確認することが大切です。

3．土地の測量にはどんな種類がある？

土地の測量には、目的や調査内容によっていくつかの種類があります。

土地売却に関連するものとして、一般的には「現況測量」と「確定測量」という言葉がよく使われます。

現況測量とは

現況測量は、現在の土地の形状や建物、塀、道路などの位置を測定し、現地の状況を把握するための測量です。

土地の大まかな面積や形状を確認する際などに利用されます。

ただし、現況測量だけでは、隣地所有者との境界確認まで行われていない場合があります。

確定測量とは

確定測量は、法務局などの資料調査や現地測量を行い、必要に応じて隣地所有者や道路管理者などとの立会いを経て、境界を確認するための測量です。

一般的には土地家屋調査士などの専門家に依頼し、境界確認書や測量図を作成します。

なお、「確定測量」という言葉は実務上広く使われていますが、実際の作業内容や取得する書類は案件によって異なります。

どこまでの測量や境界確認が必要になるのかは、土地の状況や売買条件に応じて判断することになります。

4．土地の売却には必ず確定測量が必要？

土地の売却を検討されている方から、「売却するには必ず測量をしなければならないのですか？」というご質問をいただくことがあります。

結論から申し上げますと、土地を売却する際に、すべての物件で確定測量が法律上義務付けられているわけではありません。

土地の状況や売買契約の条件によっては、既存の資料を利用して売却することもあります。

例えば、次のようなケースです。

• 過去に測量が行われ、境界確認書などが残っている
• 既存の資料や境界標から境界の状況を確認できる
• 買主様が境界の状況を理解し、測量を行わない条件で購入する

一方で、境界が不明確な土地や、隣地との間に問題がある場合には、売却前に測量や境界確認が必要になることがあります。

また、買主様から確定測量を求められたり、売買契約の条件として定められたりする場合もあります。

測量を行わずに売却する場合には、境界の状況や測量を行わないことについて、売主様と買主様の双方が十分に理解したうえで契約することが重要です。

5．登記簿の面積と実際の面積が違うことも

土地には、法務局の登記記録に面積が記載されています。

この面積を「登記地積」といいますが、実際に測量した面積と必ずしも一致するとは限りません。

特に古い時代に測量された土地では、当時の測量方法や資料などの事情によって、登記地積と実測面積に差が生じている場合があります。

土地売買では、面積の取り扱いについても確認が必要です。

• 登記地積を基準に売買するのか
• 実測面積を基準に売買するのか
• 面積に差があった場合に売買代金を精算するのか
• 測量結果によって地積更正登記などが必要になるのか

例えば、登記地積を基準として売買代金を決め、実測面積との差については代金を精算しない契約方法もあります。

一方、実測面積を基準に売買代金を決め、登記地積との差に応じて代金を精算する契約方法もあります。

どちらの方法が適しているかは土地の状況や売買条件によって異なりますので、契約前に十分確認しておきましょう。

6．測量費用は誰が負担する？

土地の測量には費用がかかります。

測量費用は、土地の面積や形状、隣接する土地の数、境界確認の状況などによって異なります。

また、道路や水路などの公共用地に接している場合には、管理者との境界確認が必要になることもあります。

測量費用を売主様が負担するケースも多くありますが、必ず売主様が負担しなければならないというわけではありません。

売主様と買主様の合意によって、費用負担を決めることになります。

測量には、資料調査や現地測量、隣地所有者との立会いなど、複数の工程が必要になる場合があります。

特に隣地所有者が遠方に住んでいる場合や、境界に関する資料が不足している場合には、想定以上に時間がかかることもあります。

売却の予定がある場合には、測量の必要性や費用、期間について早めに確認しておくことをおすすめします。

7．隣地との境界がわからない場合は？

土地の境界がわからない場合には、まず過去の測量図や境界確認書などの資料を確認します。

資料が見つからない場合や、現地の状況と一致しない場合には、土地家屋調査士などの専門家に相談する方法があります。

また、隣地所有者との間で筆界について意見が一致しない場合には、法務局の「筆界特定制度」を利用できることもあります。

筆界特定制度は、法務局が資料調査や測量などを行い、もともとの筆界の位置を明らかにする制度です。

ただし、所有権の範囲についての争いを直接解決する制度ではありませんので、問題の内容に応じて適切な専門家に相談することが大切です。

土地の境界について不安がある場合には、問題をそのままにせず、売却前に確認しておくと安心です。

まとめ

土地を売却する際には、価格や面積だけでなく、境界の状況を確認することも重要です。

境界標や測量図などの資料が残っている場合には、売却の手続きがスムーズに進むこともあります。

一方で、境界が不明確な土地や、測量図が古い土地などでは、事前の調査が必要になることもあります。

測量が必要かどうかは土地によって異なるため、すべての土地で必ず確定測量を行う必要があるわけではありません。

大切なのは、土地の状況を正しく把握し、売主様と買主様の双方が納得できる条件で売買を進めることです。

正木屋では、長野市内を中心に土地や中古住宅などの不動産売却・買取・査定のご相談を承っております。

「古い土地で測量図が残っていない」「境界杭が見つからない」「測量をせずに売却できるのか知りたい」など、土地の売却に関するお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。