不動産売却でよくある失敗とは？後悔しないための注意点

不動産の売却は、多くの方にとって何度も経験するものではありません。

土地や住宅を売却する際には、「できるだけ高く売りたい」「なるべく早く売却したい」「トラブルなく手続きを終えたい」など、さまざまな希望があると思います。

しかし、事前の準備や確認が不足していると、売却までに時間がかかったり、想定外の費用が発生したりすることがあります。

また、売買契約を締結した後に問題が見つかると、売主様と買主様の間でトラブルに発展する場合もあります。

今回は、不動産売却でよくある失敗や、後悔しないために確認しておきたい7つのポイントをご紹介します。

1．売出価格を高く設定しすぎてしまう

不動産を売却する際、「できるだけ高く売りたい」と考えるのは自然なことです。

ただし、周辺の相場から大きく離れた価格で売り出すと、購入希望者がなかなか見つからないことがあります。

売出価格は売主様が希望する価格ですが、必ずしもその金額で売却できるとは限りません。

購入希望者は、同じエリアで販売されているほかの物件とも比較しているため、価格が高すぎると検討対象から外れてしまう場合があります。

また、長期間売れない状態が続き、最終的に価格を見直さなければならないケースもあります。

価格を設定する際には、次のような点を確認しましょう。

• 周辺で実際に売買された物件の価格
• 現在販売されている競合物件の価格
• 土地や建物の条件
• 売却までに希望する期間
• 価格を見直す場合のタイミング

最初から安く売り出す必要はありませんが、相場を理解し、無理のない販売計画を立てることが大切です。

2．物件の調査や確認が不足している

不動産売却では、土地や建物の状況を事前に確認しておくことも重要です。

例えば、土地の境界が不明確だったり、建物の登記内容と現況が異なっていたりすると、売買契約や引渡しの手続きに影響することがあります。

主に確認しておきたい項目は次のとおりです。

• 土地の境界標や測量図の有無
• 前面道路の種類や接道状況
• 建物の登記内容と現況の違い
• 増築や未登記建物の有無
• 住宅ローンなどの抵当権の設定状況
• 相続登記などの名義関係

特に古い土地や相続した不動産では、過去の資料が残っていないこともあります。

土地の売却に確定測量が必ず必要というわけではありませんが、境界の状況によっては、事前に測量や隣地との確認が必要になることがあります。

売却の話が進んでから問題が見つかると、引渡しが遅れる原因にもなりますので、早めの確認をおすすめします。

3．建物の不具合を十分に伝えていない

中古住宅を売却する場合には、建物の状態について買主様に適切に説明することが大切です。

売主様が把握している不具合を伝えないまま売却すると、引渡し後にトラブルとなる可能性があります。

例えば、次のようなものです。

• 雨漏りや雨染み
• シロアリによる被害
• 給排水管からの漏水
• 建物の傾きやひび割れ
• 給湯器や設備の不具合
• 過去の修繕履歴や増改築の状況

不動産売買では、引き渡した物件が契約内容に適合していない場合、売主様が「契約不適合責任」を負うことがあります。

売買契約で契約不適合責任を負わないと定める場合もありますが、売主様が知っていながら買主様に告げなかった事実などについては、免責されない場合があります。

そのため、「古い建物だから仕方がない」「現状のまま売却するから問題ない」と安易に考えないことが重要です。

建物の不具合については、知っていることを不動産会社へ正確に伝え、契約書や物件状況報告書などに適切に反映させましょう。

4．売却前に多額の費用をかけてしまう

不動産を少しでも高く売却するために、リフォームや建物の解体を検討される方もいらっしゃいます。

確かに、室内をきれいにしたり、古い建物を解体して更地にしたりすることで、購入希望者が見つかりやすくなる場合もあります。

しかし、工事にかけた費用を、そのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。

例えば、数百万円をかけてリフォームを行っても、その費用を回収できるほど売却価格が上がらないこともあります。

また、建物を解体したことで、土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年度以降の税負担が増える場合もあります。

売却前には、次のようなことを検討してみましょう。

• 現状のままで売却できるか
• リフォームを行う必要があるか
• 建物を残したほうがよいか
• 解体費用に見合った売却価格が期待できるか
• 建て替えが可能な土地か

まずは現在の状態で査定を受け、必要な工事があるかどうかを判断することをおすすめします。

5．売却価格だけを見て手取り金額を考えていない

不動産を売却した場合、売買代金のすべてが手元に残るわけではありません。

売却には、物件や契約条件に応じてさまざまな費用がかかります。

例えば、次のような費用です。

• 不動産会社への仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 抵当権抹消などの登記に関する費用
• 土地の測量費用
• 建物の解体や残置物撤去の費用
• 売却による利益に対する税金

また、住宅ローンが残っている場合には、売却代金などによってローンを返済し、抵当権を抹消する必要があるケースが一般的です。

例えば、2,000万円で不動産が売却できたとしても、仲介手数料やその他の費用、住宅ローンの残債などを差し引いた金額が、実際に手元に残るお金になります。

さらに、不動産の売却によって譲渡所得が発生した場合には、税金がかかることがあります。

ただし、マイホームの売却については、一定の要件を満たす場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例などもあります。

この特例を利用するためには、原則として確定申告が必要です。

売却を検討する際には、売却価格だけでなく、諸費用や税金を考慮した手取り金額も確認しておきましょう。

6．売却までのスケジュールに余裕がない

不動産売却では、売却までに必要な期間を考えておくことも大切です。

物件によっては、売り出してすぐに購入希望者が見つかることもありますが、売却までに数か月以上かかることもあります。

また、購入希望者が見つかったとしても、すぐに売買代金を受け取れるわけではありません。

一般的には、次のような流れで進みます。

1. 不動産の査定・売却相談
2. 売出価格の決定と媒介契約
3. 販売活動・購入希望者との交渉
4. 売買契約の締結
5. 融資審査や引渡しの準備
6. 残代金の決済・物件の引渡し

例えば、住み替えを予定している場合には、新居の購入時期や引越しの予定も関係してきます。

また、土地の測量や相続登記、建物の解体などが必要になる場合には、そのための期間も考慮する必要があります。

購入希望者が住宅ローンを利用する場合には、融資の審査結果によって契約後の予定が変わることもあります。

「いつまでに売却したいのか」「いつまでに代金が必要なのか」を明確にし、余裕を持った計画を立てることが大切です。

7．売買契約の条件を十分に確認していない

購入希望者が見つかり、売却価格について合意できたとしても、それだけで安心というわけではありません。

不動産売買では、価格以外にもさまざまな契約条件があります。

特に確認しておきたいのは、次のような項目です。

• 売買代金と支払方法
• 手付金の金額と解約条件
• 残代金の決済日と引渡し日
• 土地の境界や測量に関する取り決め
• 建物や設備の引渡し条件
• 残置物の撤去についての取り決め
• 契約不適合責任の範囲や期間
• 住宅ローンの融資利用に関する特約
• 契約違反や解除に関する条件

例えば、契約書で建物の解体や残置物の撤去を売主様の負担と定めている場合には、引渡しまでにその対応が必要になります。

また、住宅ローンの融資利用に関する特約がある場合、定められた条件を満たさなければ、契約が解除されることもあります。

売買契約は、一度締結すると簡単に取り消せるものではありません。

契約書の内容について疑問がある場合には、署名・押印する前に確認し、納得したうえで契約することが重要です。

まとめ

不動産売却で後悔しないためには、売却価格だけでなく、物件の状態や必要な費用、契約条件などを総合的に確認することが大切です。

今回ご紹介した7つのポイントを整理すると、

1. 相場に合った売出価格を設定する
2. 土地や建物の状況を事前に確認する
3. 建物の不具合を正確に伝える
4. リフォームや解体は慎重に判断する
5. 売却費用や税金を考慮する
6. 余裕のある売却計画を立てる
7. 契約条件を十分に理解する

不動産は一つひとつ条件が異なるため、同じような物件であっても、適した販売方法が異なる場合があります。

特に長野市では、土地の立地や道路条件、建物の状態などによって売却価格や販売方法が変わります。

まずは不動産の現状を正しく把握し、希望する売却時期や価格について不動産会社と相談することをおすすめします。

正木屋では、長野市内を中心に土地・戸建て・マンションなどの不動産売却、買取、査定のご相談を承っております。

「いくらで売却できるか知りたい」「何から準備すればよいかわからない」「古い住宅を売却したい」など、お悩みがございましたらお気軽にご相談ください。