古い家でも売却できる？築年数が経過した住宅の売り方

「築年数が古い家でも売却できるのだろうか」
「建物を解体してから売ったほうがよいのだろうか」

長年住んでいた住宅や、相続した実家などの売却を考える際、このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃると思います。

築年数が経過した住宅は、新しい住宅と比べて建物の評価が低くなる傾向がありますが、古いからといって売却できないわけではありません。

土地の立地条件や建物の状態によっては、中古住宅としてそのまま売却できる場合もあります。

今回は、築年数の古い住宅を売却する方法や、売却前に確認しておきたいポイントについてご紹介します。

1．築年数が古くても住宅は売却できる？

築30年、40年、50年と経過した住宅であっても、売却することは可能です。

ただし、築年数が古くなるほど、建物の状態や設備の劣化などが価格に影響しやすくなります。

例えば、建物の管理状態が良く、そのまま住むことができる住宅であれば、中古住宅として購入を検討される方が見つかる可能性があります。

一方、雨漏りや建物の大きな傷みがある場合には、修繕費用がかかることから、建物の評価が低くなる場合もあります。

また、建物自体の価値があまり見込めない場合でも、土地の立地や面積、道路条件などに魅力があれば、土地を目的として購入される方もいらっしゃいます。

大切なのは、築年数だけで判断せず、建物と土地の両方の条件を確認することです。

2．古い住宅を売却する3つの方法

築年数が経過した住宅を売却する場合、大きく分けて3つの方法が考えられます。

① 中古住宅としてそのまま売却する

建物を残したまま、中古住宅として販売する方法です。

購入後にリフォームをして住みたい方や、現在の建物を活用したい方などが購入対象となります。

主なメリットは次のとおりです。

• 解体費用を負担せずに売却できる
• 建物を利用したい購入希望者にも紹介できる
• 現状のままで売却できる場合がある

ただし、建物の傷みが激しい場合や、大規模な修繕が必要な場合には、購入希望者が限られることもあります。

② 古家付き土地として売却する

建物を残したまま、土地の価値を中心に販売する方法です。

一般的に「古家付き土地」と呼ばれる販売方法で、購入者が建物を解体し、新しい住宅を建築することを想定している場合などに利用されます。

売主様が事前に建物を解体する必要がないため、解体費用を負担せずに売却できる可能性があります。

ただし、購入者が解体費用を負担することを考慮し、販売価格を設定する必要がある場合もあります。

また、建物をどのような状態で引き渡すのか、残置物はどうするのかなど、契約条件を明確にしておくことが重要です。

③ 建物を解体して更地として売却する

建物を解体し、更地の状態で土地を販売する方法です。

更地にすることで、購入希望者が土地の形状や広さを確認しやすくなり、新築住宅の建築を検討しやすくなる場合があります。

一方で、建物の解体費用や廃材の処分費用などを売主様が負担する必要があります。

また、建物を解体しても必ず高く売却できるとは限りません。

解体費用をかけたにもかかわらず、売却価格が想定より低くなってしまう可能性もありますので、事前に慎重な検討が必要です。

3．売却前にリフォームは必要？

古い住宅を売却する際、「きれいにリフォームしてから売ったほうがよいのでは」と考える方もいらっしゃいます。

確かに、内装や設備が新しくなれば、購入希望者に良い印象を与えることがあります。

しかし、リフォームにかけた費用を、そのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。

また、中古住宅を購入する方の中には、自分の好みに合わせてリフォームやリノベーションをしたいと考える方もいらっしゃいます。

そのため、売却前に大規模なリフォームを行うことが必ずしも有利になるわけではありません。

売却前に検討したいこととしては、次のようなものがあります。

• 室内の清掃や整理整頓
• 不要な家具や荷物の片付け
• 庭木の剪定や雑草の除去
• 雨漏りや設備の不具合の確認
• 修繕が必要な箇所の把握

高額な工事を行う前に、まずは不動産会社に相談し、現状のままで売却できる可能性を確認することをおすすめします。

4．解体する前に確認したいこと

建物を解体して更地にする場合には、費用だけでなく、いくつか確認しておきたい点があります。

建て替えが可能な土地かどうか

現在住宅が建っていても、必ずしも新しい住宅を建築できるとは限りません。

例えば、道路との接道状況や建築基準法上の制限などによっては、建て替えができない場合があります。

そのような土地で先に建物を解体してしまうと、その後の利用方法が制限されるおそれがあります。

固定資産税への影響

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税などの住宅用地特例が適用されています。

建物を解体して住宅用地でなくなると、この特例が適用されなくなり、翌年度以降の土地の固定資産税などが高くなる場合があります。

固定資産税は原則として毎年1月1日の状況を基準に課税されるため、解体する時期についても考慮する必要があります。

解体工事の費用や手続き

解体費用は、建物の構造や大きさ、敷地への重機の入りやすさなどによって異なります。

また、建物にアスベストを含む建材が使用されている場合には、法令に基づく調査や適切な除去作業などが必要になることがあります。

売却のために解体を検討する際には、解体費用と売却価格の両方を比較し、総合的に判断することが大切です。

5．古い住宅の売却では建物の不具合にも注意

築年数が古い住宅では、建物や設備に不具合が生じている場合もあります。

例えば、次のようなものです。

• 雨漏りや雨染み
• シロアリによる被害
• 床の傾きや建物のひび割れ
• 給排水設備の不具合
• 過去の増改築や修繕の履歴

売主様が把握している不具合については、売却前に不動産会社へ伝え、買主様にも適切に説明することが重要です。

不動産売買では「契約不適合責任」という考え方があり、引き渡した物件が契約内容に適合していない場合には、売主様が責任を負うことがあります。

古い住宅では、売主様と買主様の合意によって、責任の範囲や期間などを契約で定める場合もあります。

ただし、「現状有姿で売却する」というだけで、売主様の責任がすべてなくなるわけではありません。

また、売主様が知っていながら買主様に告げなかった不具合などについては、免責の取り決めがあっても責任を免れない場合があります。

売却後のトラブルを防ぐためにも、物件の状態をできるだけ正確に把握し、契約内容を明確にしておくことが大切です。

6．古い家の売却価格はどう決まる？

古い住宅の査定では、建物だけでなく土地の価値も重要になります。

主に次のような条件を確認します。

• 土地の所在地や周辺環境
• 土地の面積や形状
• 前面道路の幅員や接道状況
• 建物の築年数や管理状態
• 建物の利用可能性
• 周辺の売買事例や現在の需要

建物の価値があまり見込めない場合でも、立地条件や土地の広さによって売却価格が変わります。

特に長野市内でも、住宅地として需要のあるエリアと、郊外の住宅地では、購入希望者のニーズが異なります。

また、古い住宅をそのまま使用したい方と、建物を解体して新築したい方では、希望する条件も異なります。

そのため、現在の建物の状態と土地の条件を確認し、どのような購入希望者を対象に販売するかを検討することが重要です。

7．早めの査定と相談がおすすめ

古い住宅の売却を検討している場合には、まず現在の不動産の価値を知ることをおすすめします。

査定によって、おおよその売却価格を把握するだけでなく、建物を残したまま売る方法と、更地にする方法のどちらが適しているかを検討しやすくなります。

また、すぐに売却する予定がない場合でも、建物の老朽化が進むと修繕や維持管理に費用がかかることがあります。

特に長野市では、冬場の積雪や水道管の凍結などにも注意が必要です。

今後使用する予定のない住宅については、建物の状態が大きく変わる前に、売却や管理の方針を検討しておくとよいでしょう。

まとめ

築年数が古い住宅でも、売却することは可能です。

中古住宅としてそのまま売却する方法や、古家付き土地として売却する方法、建物を解体して更地として売却する方法など、いくつかの選択肢があります。

大切なのは、売却前に多額の費用をかけるのではなく、建物の状態や土地の条件を確認し、適切な販売方法を検討することです。

古い住宅だからといって、必ずしもリフォームや解体が必要になるわけではありません。

正木屋では、長野市内を中心に中古住宅や土地の売却・買取・査定のご相談を承っております。

「築年数が古くて売れるか心配」「解体したほうがよいのか知りたい」「相続した実家を売却したい」など、お悩みがございましたらお気軽にご相談ください。