空き家を放置するとどうなる？維持費と管理の問題

相続した実家や、引越しによって誰も住まなくなった住宅など、空き家を所有されている方もいらっしゃると思います。

「今のところ使う予定はないけれど、売却するかどうか決めていない」「遠方に住んでいるので、なかなか管理に行けない」という方も多いのではないでしょうか。

しかし、空き家は誰も住んでいなくても、固定資産税や維持管理費などの負担が発生します。また、適切な管理を行わずに放置すると、建物の老朽化が進み、近隣トラブルにつながる可能性もあります。

今回は、空き家を放置することで起こりやすい問題や、維持管理に必要な費用、今後の活用方法についてご紹介します。

1．空き家でも維持費はかかります

誰も住んでいない住宅であっても、所有している限り、さまざまな費用が発生します。

代表的な費用には、次のようなものがあります。

• 固定資産税・都市計画税（課税対象の場合）
• 火災保険などの保険料
• 庭木の剪定や雑草の除去費用
• 建物の修繕費用
• 水道・電気などの基本料金（契約を継続する場合）
• 定期点検や空き家管理の委託費用

建物の状態によっては、屋根や外壁の補修、給排水設備の修理など、まとまった費用が必要になる場合もあります。

また、空き家が自宅から遠い場所にある場合には、定期的に管理するための交通費や時間も負担となります。

使用していない住宅だからといって、維持費がかからないわけではないことを理解しておきましょう。

2．建物の老朽化が進みやすくなる

住宅は、人が住まなくなると、建物の不具合に気づきにくくなります。

例えば、雨漏りが発生しても、誰も住んでいなければ発見が遅れてしまうことがあります。

また、換気が不十分な状態が続くと、湿気がこもり、カビなどが発生する原因にもなります。

特に注意したいのは、次のような問題です。

• 雨漏りによる天井や床の傷み
• 湿気によるカビの発生
• 外壁や屋根の劣化
• 給排水設備の不具合
• 害虫や小動物の侵入
• 庭木や雑草の繁茂

こうした問題を放置すると、建物の修繕費用が増えるだけでなく、将来的な売却にも影響する可能性があります。

空き家であっても定期的に建物の状態を確認し、必要に応じて修繕を行うことが大切です。

3．長野市では冬の寒さや積雪にも注意

長野市で空き家を所有する場合、特に注意したいのが冬の寒さと積雪です。

冬場は気温が氷点下まで下がることがあり、水道管の凍結や破裂などのトラブルが発生する場合があります。

人が住んでいる住宅であれば、水が出ないなどの異常にすぐ気づけますが、空き家では発見が遅れることがあります。

冬を迎える前には、次のような点を確認しておきましょう。

• 水抜きや凍結防止対策ができているか
• 凍結防止ヒーターの電源が必要な設備はないか
• 屋根や雨どいに破損がないか
• 積雪による建物への影響はないか
• 敷地内の樹木が道路や隣地に影響していないか
• 除雪が必要な場所はないか

特に長期間留守にする住宅では、水抜きの方法や設備の管理について、事前に確認しておくことが重要です。

水道設備によって適切な凍結防止方法は異なりますので、設備の取扱説明書や専門業者などの案内に従って対応しましょう。

4．近隣トラブルにつながることも

空き家を適切に管理せずに放置すると、近隣の方に迷惑をかけてしまう場合があります。

例えば、次のようなケースです。

• 庭木の枝が隣の敷地や道路にはみ出す
• 雑草が伸びて害虫が発生する
• 屋根材や外壁材が落下する
• 敷地内へのごみの不法投棄
• 建物への不法侵入
• 老朽化した塀や建物が倒壊する

特に建物や塀の一部が落下し、第三者に被害を与えた場合には、所有者などが損害賠償責任を負う可能性もあります。

空き家を所有している場合には、建物だけでなく敷地全体を適切に管理することが重要です。

遠方にお住まいで定期的な管理が難しい場合には、専門の管理事業者に依頼する方法もあります。

5．空き家を放置すると固定資産税が高くなる？

空き家の所有者にとって、特に気になるのが固定資産税ではないでしょうか。

住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税の住宅用地特例が適用されています。

例えば、小規模住宅用地については、200平方メートル以下の部分の固定資産税の課税標準額が、原則として6分の1に軽減されます。

しかし、適切な管理が行われていない空き家については、注意が必要です。

2023年12月に施行された改正空家法により、従来の「特定空家等」に加え、そのまま放置すると特定空家等になるおそれのある「管理不全空家等」についても、市区町村による指導や勧告の対象となりました。

管理不全空家等や特定空家等として勧告を受けると、その敷地について住宅用地特例が適用されなくなる場合があります。

ただし、空き家になっただけで直ちに住宅用地特例がなくなるわけではありません。

建物や敷地の状態、市区町村の判断などによって取り扱いが異なります。

固定資産税の負担を考えるうえでも、空き家を適切に管理しておくことが大切です。

6．空き家を管理するには何をすればよい？

今後も空き家として所有を続ける場合には、定期的な管理を行う必要があります。

主な管理内容としては、次のようなものがあります。

• 建物内の換気や通水
• 雨漏りや建物の破損の確認
• 庭木の剪定や雑草の除去
• 郵便物の確認
• 玄関や窓の施錠確認
• 敷地内の清掃
• 冬場の凍結防止や積雪対策

管理の頻度は、建物の状態や周辺環境、季節などによって異なります。

特に台風や大雨、積雪の後などは、建物に異常がないか確認しておくことをおすすめします。

なお、長野市では、空き家の所有者に向けて、市に登録された民間の空き家管理事業者を紹介する制度も設けられています。

長野市公式ホームページ｜空き家管理事業者の紹介

7．使う予定がない空き家は売却や活用も検討

今後も使用する予定がない住宅であれば、売却や賃貸などの活用方法を検討することも大切です。

空き家を所有し続ける場合には、固定資産税や維持管理費などの負担が続きます。

また、年月が経過するにつれて建物の老朽化が進み、修繕費用が増えたり、売却が難しくなったりする場合もあります。

今後の選択肢としては、次のような方法があります。

• 中古住宅として売却する
• 古家付き土地として売却する
• 建物を解体して土地として売却する
• リフォームして賃貸住宅として活用する
• 当面は定期的な管理を続ける

どの方法が適しているかは、建物の状態や土地の立地条件、ご家族の意向などによって異なります。

また、建物の解体によって固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる場合や、相続した空き家の売却について税金の特例を利用できる場合もあります。

そのため、解体や賃貸などを決める前に、不動産会社や税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ

空き家は、誰も住んでいなくても維持管理が必要な不動産です。

固定資産税や修繕費用などの負担が続くだけでなく、管理を怠ると建物の老朽化や近隣トラブルにつながる可能性があります。

また、管理状態によっては、市区町村から指導や勧告を受け、固定資産税などの負担が増える場合もあります。

特に長野市では、冬の寒さや積雪への対策も重要です。

今後も所有を続けるのであれば適切な管理を行い、使用する予定がない場合には、早めに売却や活用について検討しておくとよいでしょう。

正木屋では、長野市内を中心に土地・戸建て住宅などの不動産売却、買取、査定のご相談を承っております。

「相続した実家をどうするか迷っている」「古い空き家でも売却できるか知りたい」「空き家の現在の価値を確認したい」など、お悩みがございましたらお気軽にご相談ください。