土地を売る前に確認したいことは？境界・測量・道路・名義を解説

使っていない土地や相続した土地を売却しようと思っても、「何から始めればいいのかわからない」という方は少なくありません。

土地の売却では、面積や立地だけでなく、境界・道路・登記名義・建築に関する条件など、確認することがいくつかあります。

とはいえ、売却前にすべて自分で調査する必要はありません。

まず不動産会社へ相談し、現在わかっている情報や手元にある資料を確認しながら進めるとよいでしょう。

① 土地の名義を確認する

最初に確認したいのが、現在の土地の所有者です。

長年自分の土地だと思っていても、登記上は亡くなった親や祖父母の名義のままになっていることがあります。

相続によって取得した土地を売却する場合には、相続登記などの手続きが必要になります。

また、夫婦や兄弟など複数人の共有名義になっている土地では、売却について共有者間で意思を確認しておく必要があります。

② 境界標があるか確認する

土地を売却するときに重要になるのが、隣地との境界です。

比較的新しい分譲地では境界標が確認できることが多い一方、昔からある土地では境界標がなくなっている場合があります。

ブロック塀やフェンスがあるからといって、必ずしもその位置が正式な境界とは限りません。

まずは敷地の周囲を確認し、境界標が残っているか見てみましょう。

③ 測量図などの資料を探してみる

土地を購入したときや過去に測量したときの資料が残っていれば、売却時に役立つことがあります。

確定測量図や境界確認に関する書類などがあれば、不動産会社へ見せてください。

ただし、資料が見つからないからといって土地を売却できないわけではありません。

測量が必要かどうかも土地によって異なりますので、査定を依頼する前に自分の判断で測量を発注する必要はありません。

④ 道路との関係を確認する

土地の価格や利用方法を考えるうえで、道路との関係は非常に重要です。

土地がどの道路に接しているのか、道路の幅はどのくらいなのか、敷地が道路に何メートル接しているのかなどを確認します。

見た目には普通の道路でも、建築基準法上の道路としてどのように扱われるかによって、建物の建築や建て替えに影響する場合があります。

道路が狭い場合には、建て替えの際にセットバックが必要になるケースもあります。

土地を査定するときには、現地だけでなく行政上の道路の扱いについても確認します。

⑤ 土地の形と高低差

同じ100坪の土地でも、形によって使いやすさは大きく変わります。

四角く整った土地もあれば、細長い土地、旗竿状の土地、不整形な土地などがあります。

道路から敷地まで大きな高低差がある場合には、造成工事などが必要になる可能性もあります。

土地の面積だけでなく、実際に住宅や駐車場を配置しやすいかどうかも査定価格を考える要素になります。

⑥ 上下水道などの状況

住宅用地では、水道や下水道などの状況も確認します。

敷地内まで水道管が引き込まれているのか、公共下水道を利用できるのか、浄化槽が必要なのかなどによって、購入後に必要となる費用が変わることがあります。

古い住宅が建っていた土地では、既存の配管が現在も利用できるか確認が必要になる場合もあります。

⑦ 古い建物があってもそのまま相談する

土地を売りたいと思っていても、敷地に古い住宅や物置が残っていることがあります。

「土地として売るなら先に全部壊した方がいい」と考えるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。

古家付き土地として販売できる場合もありますし、建物を利用したい購入希望者が見つかる可能性もあります。

また、解体にはまとまった費用が必要です。

解体する前に、建物がある状態と更地にした場合の両方を考えて売却方法を検討するとよいでしょう。

⑧ 越境物がないか確認する

古くからある土地では、隣地との間で越境が生じていることがあります。

例えば、屋根や雨どい、樹木の枝などが境界を越えている場合です。

反対に、隣の建物などが自分の土地側へ越境していることもあります。

越境が確認された場合には、売却前にどのように対応するか検討する必要があります。

自分で判断しにくい場合には、不動産会社や土地家屋調査士などへ相談しましょう。

⑨ 土地に関する書類を探しておく

土地を売却するときには、手元にある資料をまとめておくと手続きが進めやすくなります。

すべて揃っていなくても査定の相談はできます。

「昔のことで何もわからない」という場合でも、まず現在わかる範囲から確認していきましょう。

土地をきれいにしてから査定する必要はありません

長期間使っていない土地では、雑草や庭木が伸びていることがあります。

査定を依頼するために、必ずしもきれいに整地する必要はありません。

また、古い物置や庭石などが残っている場合も、まずそのままの状態で相談できます。

売却方法が決まる前に費用をかけて撤去するより、どこまで対応する必要があるのか確認してから進める方が無駄な出費を防ぎやすくなります。

土地の価格は「坪単価×面積」だけでは決まりません

土地の価格について、「この地域は坪○万円だから、100坪なら○○万円」と計算することがあります。

大まかな目安にはなりますが、実際の査定価格はそれほど単純ではありません。

同じ地域・同じ面積でも、道路の幅、土地の形、間口、高低差、方角、上下水道、法令上の制限などによって評価は変わります。

さらに、現在その地域でどのくらい土地を探している方がいるのか、周辺に競合する売地がどのくらいあるのかも重要です。

土地ごとの条件を確認したうえで価格を考える必要があります。

広い土地は分けて売る方法も

面積の大きな土地では、そのまま一括で販売する以外に、複数の区画に分ける方法を検討することがあります。

例えば、住宅1棟には広すぎる土地でも、2区画にすることで購入を検討できる方が増える場合があります。

ただし、土地を分ける場合には道路への接し方や最低敷地面積、上下水道など、さまざまな条件を確認する必要があります。

土地の条件によっては分割できない場合もありますので、具体的な計画を立てる前に確認が必要です。

土地売却で最初にすることは「査定」

土地を売却するとき、最初から測量や解体、草刈りなどを行う必要はありません。

まず現在の状態で査定を受けて、どのくらいの価格が考えられるのか確認してみましょう。

そのうえで、測量が必要なのか、建物を残して販売するのか、解体するのかなどを検討していけば十分です。

お金をかける作業は、売却方法を決めてから。

これが無駄な費用を抑えるポイントです。

長野市の土地売却・査定は正木屋へ

正木屋では、長野市を中心に土地・戸建て・マンションなどの売却査定、売買仲介、買取のご相談を承っております。

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土地の状態や周辺の取引状況などを確認しながら、売却方法をご説明いたします。