不動産査定は何を見る？家や土地の価格が決まるポイント

家や土地の売却を考えたとき、最初に気になるのは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。

同じ地域にある不動産でも、土地の広さや形、道路との関係、建物の築年数などによって査定価格は変わります。

また、周辺で実際にどのくらいの価格で不動産が取引されているのかも重要です。

今回は、不動産会社が家や土地を査定するときに、どのような点を確認しているのかをご紹介します。

① まず確認するのは立地

不動産の価格を考えるうえで、立地は非常に重要です。

駅やバス停までの距離、スーパーや学校など生活施設へのアクセス、周辺の住宅環境などを確認します。

同じ長野市内でも地域によって需要は異なります。

さらに同じ地域でも、幹線道路沿いなのか住宅街なのかといった違いによって評価が変わることがあります。

② 土地の広さと形

土地の場合、面積だけで価格が決まるわけではありません。

住宅を建てやすい整った形の土地もあれば、細長い土地や不整形な土地もあります。

道路に接している間口の広さや、敷地内に住宅と駐車場を配置しやすいかなども確認します。

そのため、単純に「坪単価×坪数」で査定価格を計算できるとは限りません。

③ 道路との関係

土地がどのような道路に接しているかも重要な査定ポイントです。

道路の種類や幅員、土地が道路に接している長さなどを確認します。

道路が狭い場合には、建て替えの際にセットバックが必要になることもあります。

見た目だけでは判断できないため、必要に応じて行政上の道路の扱いについても調査します。

④ 建物の築年数と状態

戸建て住宅の場合には、建物についても確認します。

築年数だけでなく、建物の構造や間取り、これまでの維持管理の状態なども査定の材料になります。

外壁や屋根、水回りなどをリフォームしている場合には、その時期や工事内容がわかる資料があれば用意しておくとよいでしょう。

一方、古い建物だからといって必ず価値がないわけではありません。

建物を利用したい購入希望者もいますので、解体する前にそのままの状態で査定を受けることをおすすめします。

⑤ 駐車場

長野市では、住宅を探す際に駐車場を重視する方も多くいらっしゃいます。

何台駐車できるのかだけでなく、道路から出入りしやすいか、普通車を無理なく停められるかなども確認します。

敷地が広くても、建物の配置によって駐車スペースを確保しにくい場合があります。

反対に、複数台を余裕をもって駐車できることが物件の魅力になるケースもあります。

⑥ 日当たりや周辺環境

方角や日当たり、周辺の建物の状況なども確認します。

南側に大きな建物がある場合と、開けている場合では印象が異なります。

また、騒音や交通量、周辺施設など、実際に現地を見なければわかりにくいこともあります。

これが、資料だけで行う査定だけでなく現地確認が重要になる理由のひとつです。

⑦ 境界や高低差

土地や戸建ての場合には、隣地との境界や敷地の高低差なども確認します。

境界標があるか、擁壁があるか、道路と敷地に高低差があるかなどによって、購入後に必要となる工事や費用が変わる場合があります。

境界がわからないからといって査定できないわけではありません。

まず現在の状況を確認し、測量などが必要かどうかを検討します。

⑧ 法令上の制限

土地には、その場所ごとに建てられる建物の種類や大きさなどについてさまざまな制限があります。

用途地域、建ぺい率、容積率などもその一例です。

土地を購入する方にとって「希望する建物を建てられるか」は重要ですので、こうした条件も査定時に確認します。

⑨ 周辺の売出物件

査定では、現在周辺でどのような不動産が販売されているのかも確認します。

似たような土地や中古住宅が多数販売されている場合、購入希望者はそれらの物件と比較します。

例えば周辺で2,500万円前後の中古住宅が複数販売されている中、条件が似た住宅を3,500万円で販売しても、購入希望者から選ばれにくくなる可能性があります。

そのため、現在の市場にある競合物件も販売価格を考えるうえで重要です。

⑩ 過去の成約事例

現在販売されている物件だけでなく、周辺で実際に取引された事例も参考にします。

売出価格は売主が希望する価格ですが、成約価格は実際に売買が成立した価格です。

そのため、査定では「現在いくらで売りに出ているか」と「過去にいくらで売れたか」の両方を見ることが重要です。

査定価格＝必ず売れる価格ではありません

ここは特に重要です。

不動産会社が提示する査定価格は、売却できることを保証する価格ではありません。

実際の成約価格は、販売を開始した後の購入希望者の反応や交渉などによって変わります。

査定価格より高く売れることもあれば、価格を見直す必要が出てくることもあります。

そのため、査定価格を見るときには金額だけでなく、「なぜこの査定価格なのか」という根拠を確認することが大切です。

高い査定価格だけで不動産会社を決めない

複数の不動産会社へ査定を依頼すると、査定価格に差が出ることがあります。

例えば、3社の査定価格が2,500万円、2,600万円、3,200万円だった場合、どうしても3,200万円という数字が魅力的に見えます。

しかし、高い査定価格を提示したからといって、その価格で売却できるとは限りません。

売却を依頼する会社を選ぶ際には、価格だけではなく査定の根拠や販売方法、地域の取引状況をどの程度把握しているかなども確認しましょう。

査定前に準備しておくとよいもの

もちろん、すべて揃っていなくても査定の相談はできます。

相続した不動産などで「資料がどこにあるかわからない」という場合も、まずご相談ください。

売るかどうか決める前でも査定できます

査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。

「今の自宅はいくらくらい？」「相続した土地の価値を知っておきたい」という段階で査定することもできます。

現在の価格がわかれば、売却するのか、しばらく所有するのかを考える材料になります。

不動産の売却を考え始めたら、まず現在の価値を確認するところから始めてみましょう。

長野市の不動産売却・査定は正木屋へ

正木屋では、長野市を中心に土地・戸建て・マンションなどの売却査定、売買仲介、買取のご相談を承っております。

「自宅がいくらで売れるか知りたい」「相続した土地を査定してほしい」「売却するかまだ決めていない」といった段階でもお気軽にお問い合わせください。

物件の状態や周辺の取引状況などを確認しながら、査定価格とその根拠をご説明いたします。