オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？売却成功の方法もご紹介！
オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で売買される物件です。
この物件は投資用物件として、投資家には大きなビジネスチャンスとなります。
一方、売主側から見れば、価格やターゲットが限定される点など、売却が困難なデメリットを理解しなければいけません。
そこで、本記事では、当物件の売却しにくい理由・売却を成功させる方法などをご紹介します。
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オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由は、ターゲットが絞られてしまう点です。
この物件は、入居者がいる状態で売買される物件をいいます。
入居者のいる物件を購入するのは、基本的に投資目的の投資家だけになります。
したがって、投資家の数が少ない点が、売却しにくい原因といえるのです。
続いて、住宅ローンが利用できない点も売却しにくい理由となっています。
オーナーチェンジ物件は、収益物件のため、住宅ローンが利用できません。
現金一括払い、または高金利の不動産投資ローンでしか購入できない点で、資金に余裕のない投資家からは敬遠されるでしょう。
そして、売却しにくい最後の理由は、入居率が影響する点です。
収益目的の物件であれば、入居率は収益の生命線となります。
そのため、入居率が低ければ投資家は物件を購入しないため、売れ残ってしまうのです。
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オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方
オーナーチェンジ物件の売却価格は、3種類の方法で調べられます。
1つ目は、直接還元法です。
この方法は、1年間の純利益を利回りで割り、売却価格を算出します。
2つ目は、DCF法です。
こちらは、家賃の下落や空室を予想するため、直接還元法より現実的な売却価格の算出ができる計算法といえます。
3つ目は、仲介業者に査定してもらう方法です。
仲介業者であれば、建物の立地や築年数など、不動産の状態を考慮して査定します。
そのため、正確に物件の売却価格が知りたいのであれば、もっとも信頼性のある仲介業者がおすすめです。
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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法
オーナーチェンジ物件の売却を成功させるには、買主にメリットを数多く訴求する必要があります。
具体例として、更新料の金額です。
基本的にマンションの入居者が引っ越しを検討するタイミングは、更新時期です。
そのため、更新料を無料にすれば、入居者も更新料の支払いがないため、契約更新する可能性が高まります。
続いての方法は、空室改善です。
物件の買主である投資家は、入居率を意識します。
したがって、空室改善に注力すれば、入居希望数が増加するかもしれません。
具体的には、住居の設備の充実があげられます。
どのような設備が、大衆に求められているのかは、仲介業者などに確認すると良いでしょう。
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まとめ
本記事では、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由などをご紹介しました。
この物件は、さまざまな理由から売却しにくい特徴があります。
ですが、買主に物件のメリットを訴求すれば、売却の可能性も広がります。
現在、オーナーチェンジ物件の売却を考えている方は、この記事を読み、売却成功のポイントをつかみましょう。
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