任意売却における抵当権消滅請求とは?代価弁済との違いや請求時のポイント

正木屋の不動産知識【売買編】

任意売却における抵当権消滅請求とは?代価弁済との違いや請求時のポイント

任意売却を検討するなかで抵当権の消滅請求について、どのように対処すべきか悩む方も多いでしょう。
抵当権の消滅を請求するために利用できる制度やポイントを押さえておくと、スムーズに手続きをおこなえます。
こちらの記事では任意売却における抵当権消滅請求の解説や代価を弁済する制度との違い、請求時のポイントについてご紹介します。

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任意売却における抵当権消滅請求とは何かを解説

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の所有権を取得した第三取得者が、抵当権者に対して抵当権を消滅させたいときに請求できる制度です。
第三取得者がいる場合に利用できる制度であり、抵当権が実行される差し押さえの効力が発生するまでに抵当権を有する者全員へ書面で通知する必要があります。
抵当権を消滅させたいと請求を受けた場合は、通知が届いてから2か月以内に抵当権の消滅に関する請求内容に同意し応じる、もしくは自ら競売を申し立てる必要があります。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の差異

代価弁済とは、抵当不動産の所有権(地上権)を有する者が、抵当権者の請求に応じて代価を弁済すると抵当権が消滅する制度です。
抵当権消滅請求との違いの一つである、抵当権の消滅をおこなうために行動を起こす人物の違いについて押さえておきましょう。
抵当権消滅請求は買い受けた者(売買)や贈与された者が抵当権の消滅を請求しますが、代価弁済は抵当権者が代価を提示し抵当権の消滅を発案します。
また、保証人であっても抵当不動産に対する所有権もしくは地上権を有している場合であれば代価の弁済をおこなえます。
他にも抵当権消滅請求は取得原因が相続以外であれば可能であるのに対し、代価弁済は売買に限るなどの違いがあるため、任意売却するときは利用できる制度を確認しましょう。

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任意売却における抵当権消滅請求のポイント

任意売却時に抵当権の消滅請求をおこなうためにはいくつかポイントがあるため、検討している方はあらかじめ押さえておきましょう。
請求する者が債務者である場合は不動産が借金の担保であるため、原則として借金を返済するまでは抵当権の抹消請求をおこなえません。
住宅ローンの完済前である場合は、抵当権が実行される差し押さえがおこなわれる前に請求しなければならないため、申請時期も考慮しましょう。
抵当権消滅請求が可能でも手続きが難航する場合があるため、不利益が生じないようにする、みなし承諾があります。
みなし承諾とは、抵当権者が抵当権消滅請求の通知より2か月以内に競売などのアクションを起こさなかった場合、抵当権消滅請求の内容に承諾したものと捉えられます。

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まとめ

任意売却における抵当権消滅請求とは抵当不動産の抵当権消滅を申請する制度であり、似た制度として代価弁済があるため、自身がどちらの制度に該当するか確認が必要です。
抵当権消請求時には、請求者が債務者である場合はできない、差し押さえが始まる前におこなう必要があるなどポイントを押さえておきましょう。
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